최근 전세 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 많은 전세사기 피해자들이 발생하고 있습니다. 이사는 가야하는데 보증금을 돌려받지 못한다면 굉장히 곤란한 상황에 처할 것 같은데요. 지금부터 이를 해결해줄 수 있는 임차권 등기명령을 신청하고 지연이자 12%를 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
임대차 계약의 성격
임대차 계약은 쌍무계약에 속합니다. 쌍무계약이란 계약의 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 의미하는데요.
임대차 계약은 임대인이 임차인으로부터 임대차 보증금을 받거나 아니면 월차임을 수취하고 그 기간 동안에 임차인은 임대인 소유의 목적주택을 사용하는 구조로 되어 있습니다.
그런데 임대차 계약이 끝난 이후 임차인들이 이사를 가려고 임대인에게 보증금 반환을 요구할 시 임대차 보증금을 현금으로 가지고 있는 집주인이 드물다는 겁니다. 그렇기에 집주인들은 새로운 임차인을 구하기 전까진 보증금을 돌려주지 못한다는 주장을 하곤 하는데요.
임대차 계약과 같은 쌍무계약에서는 ‘채무 이행’이라는 요소가 존재합니다.
쌍무계약의 특징
민법 536조에서는 ‘동시이행의 항변권’이라고 해서 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 얘기하고 있는데 이 내용을 주택 임대차 보호법 제4조 2항에서도 다루고 있습니다.
즉, 임대인의 입장에서는 임차인들이 목적주택을 반환해야 임대차 보증금을 반환할 수 있는 것이고, 임차인의 입장에서는 본인이 냈던 임대차 보증금을 반환 받아야만 목적주택을 반환할 수 있는 구조인 것입니다.
서로 이 부분은 동시에 이행되어야 한다는 의미로 ‘동시 이행의 관계’, ‘동시 이행의 항변권’이라고 말합니다. 하여 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보게 됩니다.
먼저 알고 넘어가야하는 두 가지 개념이 있는데요. 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 용어입니다.
대항력
대항력은 임차인이 목적 주택을 임대인으로부터 인도하여 점유하고 주민등록을 마친 경우에 다음날부터 효력이 발생돼서 임대차보증금을 지킬 수 있게 됩니다. 이 경우 전입신고를 할 때 주민등록이 된 것으로 본다고 명시되어 있습니다.
우선 변제권
우선변제권이란 다른 배당보다 우선해서 변제받는 것을 의미합니다. 예를 들어 돌려 받아야 할 돈이 2억이라면, 3억원으로 낙찰된 경매에서 2억을 먼저 내가 받도록 해주는 권리가 우선변제권입니다.
확정일자는 경매에서 우선 변제권을 담보하는 역할을 하는데요. 일반적으로 전입신고 시 주민센터에서 확정일자 신고를 합니다. 확정일자만 받으면 우선변제권을 확보하게 되는 것입니다. 또한, 신고 즉시 효력이 발생되고 우선순위는 후순위보다 우선입니다. 보장은 추가 배당으로 받을 수 있습니다.
하지만 임차인이 이사를 가게 되면 이 ‘대항력’이 상실됩니다. 이를 예방해주는 것이 바로 ‘임차권 등기 명령’인데요.
최악의 상황에 집주인의 집이 경매로 넘어가게 될 경우 선순위로 보호 받기 위해서는 원래 점유를 상실하면 안되는데, 집을 점유하지 않고도 내 대항력을 유지시켜주는 것이 임차권 등기제도인 것이죠. 그리고 임차권 등기명령을 신청하면 누구보다 우선해서 보증금을 반환 받을 수도 있습니다.
임차권 등기명령
임차권 등기명령 신청은 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있습니다.
자세한 임차권 등기명령 신청 방법과 신청서 작성 안내는 제가 이전에 써놓은 블로그글을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 글씨에 링크를 걸어두었으니 필요하신 분들은 열람하시기 바랍니다!
임차권 등기명령 주의할 점
임차권 등기명령 신청시 주의할 점이 있습니다. 접수한 후 2주 이내로 등기부등본 상에 기록이 되는데 등기부등본에 기재되기 전까지는 절대 주민등록을 이전해서 전입신고를 하시면 안됩니다. 만약 이를 위반한다면 대항력이 상실됩니다. 임차인분들은 이사가기 전에 꼭 등기부등본에 주택 임차권 등기가 등록되어 있는지 확인하시길 바랍니다.
지연 이자
임대임인이 보증금을 반환하지 않을 시 법정 지연 이자를 받을 수 있는 제도가 있습니다.
동시이행관계가 존재하는 상태로는 지연이자를 받을 수 없지만 동시이행관계가 깨진 후에 임차인은 집주인으로부터 이자를 받을 수 있게됩니다.
목적 주택을 임차인이 집주인에게 현실적으로 인도한다면 동시이행관계가 더 이상 지속되지 않게 되어 보증금 반환 청구가 가능하고 반환을 즉시 하지 않는다면 지연이자도 받을 수 있게 되는 것입니다.
지연이자 5% 받기
임차권 등기 이후에 임대인이 임대차보증금을 반환할 경우에는 법정이자인 연 5%를 청구할 수 있으므로 임차권 등기를 신청하고 이사를 가게되면 그 이후부터 연 5%의 지연 손해금을 청구하시기 바랍니다.
여기에서 보증금 반환과 임차권 등기말소는 동시 이행의 관계가 아니라 보증금 반환이 선행되기 때문에 임차인의 입장에서는 임차권 등기 신청을 하고 연 5%의 지연 이자를 받다가 보증금 반환이 이루어진 이후에 등기 말소를 진행시키시면 됩니다.
하지만 연5%의 이자율이 낮다고 생각하시는 분들도 계실텐데요. 연12%의 법정 이자를 받을 수 있는 방법도 있습니다.
지연이자 최대 12% 받기
지연 손해금은 민사상으로 5%가 맞으나, 임대차 보증금 반환 소송을 했을 경우에는 12%의 지연 이자가 발생할 수 있습니다. 소장이 상대방한테 도달한 그 다음날부터는 소송촉진에 관한 특례법에 따라서 연 12%의 소송비용을 청구할 수 있는 것이기에 이에 따라 똑같이 보증금 반환 소송에서도 적용되는 것입니다.
마치며
임대차 관련한 분쟁이 많은 요즘 위 내용에서 다루었던 동시 이행관계에 대해 숙지하시어 임차인으로서의 권리를 찾을 수 있으면 좋겠습니다.